Эти и другие вопросы обсуждали сегодня на гостеприимной площадке «Дома на Брестской» участники дискуссионной панели «Развитие проектного финансирования: диалог банков и застройщиков»
В центре внимания дискутирующих оказались такие актуальные проблемы:
- рефинансирование проектного финансирования
- «перегруженность» лимитов Н1-Н6, необходимость их корректировки
- снижение показателя LLCR, доли Equity инвестора, стресс-теста доходной части
Со своими предложениями от имени крупнейших застройщиков столицы выступил Исполнительный директор КИМ Владислав Преображенский, отметивший, что перевод проектного кредита в другой банк позволяет изначальному банку-кредитору зафиксировать более высокую доходность на более коротком временном интервале и высвободить средства для выдачи проектного финансирования уже новому проекту. Тем самым механизм рефинансирования ускоряет темпы реализации девелоперских проектов и увеличивает количество проектов с финансированием по «долевому закону» (214-ФЗ):
Помимо совершенствования механизмов работы со счетами эскроу, Клуб инвесторов Москвы предложил внести корректировки в критерии основополагающего нормативного акта Банка России по резервам на возможные потери по ссудам (590-П ЦБ РФ) о достаточности капитала, а также внести поправки в норматив на максимальный размер риска (H6) и изменить расчет коэффициента покрытия долга будущими ожидаемыми денежными потоками проекта (LLCR)
По словам Владислава Преображенского, для этого надо использовать не полный размер финансирования, а размер кредита за минусом остатков на счетах эскроу. В этом случае деньги на счетах не принадлежат застройщику до ввода объекта строительства в эксплуатацию и продолжают находиться под контролем банка, предоставившего кредитование, что полностью покрывает необходимое обеспечение рисков для всех участников долевого строительства до окончания строительства объекта
«Наши предложения связаны исключительно с тем, что мы можем сделать совместно с банками, чтобы увеличить объем проектного финансирования, и соответственно, объем жилищного строительства. Прогнозируемый Клубом инвесторов Москвы эффект от введения корректировок – это дополнительный ввод в эксплуатацию жилья в размере около 30 млн. кв. м. в год», — подчеркнул в рамках выступления Исполнительный директор КИМ Владислав Преображенский
С презентацией, демонстрирующей на конкретных примерах и цифрах о рефинансировании эскроу-кредита, об основных проблемах и путях их решения рассказал собравшимся представитель группы компаний «А101»:
«Создание рынка эскроу-финансирования позволит девелоперам повысить скорость строительства, снизив риски переноса сроков ввода домов, и привлечет в отрасль больше банков
В ходе реализации проекта у девелопера может возникнуть реальная необходимость сменить банк. Зачастую это не вопрос финансовых условий – в силу ряда внутренних процессов не все банки готовы, к примеру, оперативно повысить скорость выдачи денег, чтобы привести ее в соответствие с темпами строительства
Это, в свою очередь, может сказываться на сроках ввода домов в эксплуатацию
Что касается самого механизма, то логично предположить, что банк, в котором остаются эскроу-счета, мог бы непосредственно осуществить фондирование банка, который рефинансирует кредит
Другим вариантом видится использование корреспондентских счетов Центробанка РФ для эскроу-кредитов
Представитель компании ФСК Олеся Пирогова напомнила, что реформе долевого строительства уже исполнилось три с лишним года:
«За это время многое изменилось: сейчас застройщики привлекают деньги не напрямую от дольщиков, а на специальные эскроу-счета, защищенные точно так же, как обычные вклады. Это сделано, чтобы максимально обезопасить частных соинвесторов от риска недостроя и повысить уровень доверия к отрасли в целом. Все эти цели выполнены.
За прошедшие три года уровень доверия к первичному рынку недвижимости вырос до 70%. Как результат, сейчас на счетах эскроу задепонировано уже порядка 3,5 трлн. рублей»
Вместе с тем обнаружилось, что действующая система имеет и свои недостатки, ведущие к росту стоимости жилья для конечного покупателя. Вот почему, сейчас назрела необходимость перевода кредитного долга между банками.
Создание такого механизма было бы выгодно всем участникам сделки: застройщикам, банкирам и дольщикам
Своим видением перспектив развития долевого строительства поделились представители финансового сектора:
Присутствующие представители СМИ и отраслевых организаций предложили участникам дискуссионной панели множество вопросов, по исчерпании повестки дня cтороны состоявшегося диалога договорились о дальнейшем взаимодействии, а заинтересованное обсуждение со спикерами продолжилось в кулуарах мероприятия и за фуршетом:
