Правовой статус и экономические проблемы замещения аварийного жилья

Эта статья открывает новый цикл аналитических материалов экспертов Клуба инвесторов Москвы на тему реформирования системы ЖКХ и подходов к замещению жилого и нежилого фонда в конце жизненного цикла зданий и сооружений.

В предыдущем цикле, приуроченном к формированию нового состава Правительства РФ, мы обозначили проблемы и задачи, стоящие перед отраслью в свете новых майских указов. Теперь мы приступим к декомпозиции описанных задач и покажем те трудности и препятствия, которые стоят на пути реализации планов правительства, а также предложим некоторые варианты, способствующие преодолению трудностей и решению соответствующих задач.

Одним из недостатков демократического способа правления называют слишком короткий горизонт стратегического планирования избираемых политиков, для которых интересны лишь такие проекты, которые помогут выиграть ближайшие выборы. Такому почти сиюминутному (в историческом масштабе) целеполаганию обычно противопоставляют просвещенных европейских монархов или китайских императоров, мыслящих интересами династии, а не партийной коалиции, и веками, а не сроками своей каденции.

Тем интереснее нам такие государственные деятели, которые оказались вынуждены принимать решения, оказавшие весьма далеко идущие последствия на жизнь своей страны, последствия – влияющие на протяжении целых десятилетий.

Тем не менее, надо признаться, что даже такого временно́го прицела может оказаться недостаточно именно в нашей отрасли, сфере строительства недвижимости, девелопмента и управления уже построенным жилым и нежилым фондом. Чем дальше, тем сильнее развитие технологий вокруг нас увеличивает и без того немаленькие сроки жизненного цикла современных строений.

Нормативные сроки, исчисляемые парой столетий, нас уже не удивляют, а прогресс не стоит на месте: те же цифровые технологии, кажется, способны в разы повысить имеющиеся значения времени полезного использования недвижимости.

Настоящий цикл статей имеет своей целью:

  • указать на разрыв между горизонтом планирования государственных министерств и ведомств и сроками жизненного цикла продукции в отрасли, которую они регулируют;
  • обозначить угрозы, порождаемые этим разрывом, как для бизнеса, так и для бюджетных обязательств государства;
  • предложить способы парирования этих угроз до того момента, когда они станут неразрешимой проблемой для будущих поколений наших сограждан.

Чтобы проиллюстрировать суть проблемы, разберем гипотетический пример. Пусть это будет стандартный многоэтажный жилой дом в столице, где все квартиры принадлежат собственникам жилья, а управление общедомовым имуществом ведется управляющей компанией на основании решений общедомовых собраний собственников.

Зададимся простым вопросом: «Что произойдет после того, как наш дом станет аварийным?»

Как правило, собственник квартиры в таком гипотетическом доме предполагает простой и очевидный ответ – ему выдадут новое жилье взамен того, что будет снесено вместе с аварийным домом.

Однако, при попытке выяснить правовые или экономические основания подобного мероприятия или же просьбе провести аналогию с заменой подлежащего утилизации автомобиля на аналогичный новый из казенных средств зачастую возникает когнитивный диссонанс.

Действительно, право собственности находится в явном противоречии с бесплатно-распределительным механизмом обмена старого имущества на новое за средства госбюджета.

Более того, право собственности на жилье, подобно праву собственности на любое иное имущество, должно было бы нестианалогичные обременения и естественные ограничения, в том обязанности собственника следить за его сохранностью, обеспечивать ремонт (в том числе и капитальный), а при достижении зданием аварийного состояния - снести (за свой счет) и построить на его месте (если возникнет желание) новое здание (тоже за свой счет).

Само наличие пресловутой очереди «на улучшение жилищных условий» в рыночной экономике вызывает недоумение. Более того, кажущиеся очевидными альтернативы бесплатной раздаче жилья очередникам (то же социальное жилье, например). Любое жилье может быть приватизировано, а государству необходимо заново строить жилье, которое никогда не будет возвращено государству для последующей передачи нуждающимся. Странная экономическая модель, не правда ли?

По факту ожидания широкой публики (и подкрепляющие эти ожидания действия властей) настоящее время выводят из сферы действия сферы права собственности объекты недвижимости. В результате в конкретной точке экономики страны создается типичный пример "tragedy of the commons", когда различные бенефиты от распоряжения имуществом приватизируются, а издержки – национализируются.

Такой подход не является продуктивным, мало того – он еще и нежизнеспособен в какой-либо длительной перспективе.

С другой стороны, понятны причины появления такой правовой коллизии, и понятны резоны продолжения такой политики со стороны государства.

Большинство голосующих и вообще участвующих в политической деятельности граждан выросли при господствующей парадигме государственного патернализма в жилищной сфере. Немалую роль здесь играет и то, что собственником земли под строительство МЖД по умолчанию практически всегда является государство или муниципалитет. Кроме того, обширное до степени излишества регулирование всех вопросов, связанных со строительством, ЖКХ и эксплуатацией жилой и нежилой недвижимости, нюансы государственной регистрации прав собственности – все это не способствует включению действий с объектами строительства в общий массив гражданско-правовых отношений на основе права собственности.>

Можно ли ожидать в скором времени смены парадигмы у населения, если не будет изменен патерналистский подход самой власти к вопросам жилищного законодательства и правоприменения? Вопрос риторический. Разумеется, без смены системы стимулов, нельзя рассчитывать на снижение ожиданий помощи у «собственников», не готовых к воспроизводству имеющихся в их распоряжении жилых помещений по окончании жизненного цикла здания.

При этом суровые реалии современной экономической жизни в стране и нормативная база на самом деле не способствуют патерналистической политике. Так, например, для запуска программы реновации жилого фонда в столице необходимо было принять федеральный (sic!) закон, разрешающий затраты бюджета на восстановления жилого фонда. Существует мнение, что реальной целью принятия такого закона был снос неаварийных домов, поскольку на эти цели тратить средства из бюджета субъекта федерации было бы уж совсем незаконно. Это резонный аргумент, не будем спорить.

В любом случае сложно изыскать правовую аргументацию в пользу бесплатного для собственника восстановления его жилья за казенный счет. Можно апеллировать не к правовым, а к гуманитарным и социальным аспектам условий проживания в нашем климате, но ведь подобным образом можно выстроить аргументацию в пользу бесплатной замены автомобилей, упирая на обширные расстояния между населенными пунктами на большей части территории страны и т.д.

Но, даже если пойти на поводу у инфантильной гуманитарной позиции общества и декларировать обязательства восстановления жилья для всех проживающих за казенный счет по истечении нормативов службы зданий, это не решит собственно экономическую, ресурсную и организационную часть проблемы, а только усугубит её.

Самые грубые прикидки (их мы приведем в дальнейших статьях этого цикла статей) показывают, что ни при каких рационально представимых условиях не может хватить средств госбюджета для решения проблемы замены аварийного жилья по стране в целом методом столичной реновации.

Скрытые от постороннего взгляда за яркими ширмами реновационного пиара, для переселения людей из сносимых пятиэтажек потребовались колоссальные ресурсы, привлеченные в первую очередь потому, что появилась возможность коммерческого использования высвобождаемых земельных участков, в ряде случаев существенного увеличения плотности застройки на месте сносимых зданий и т.д. При этом видно, что даже эти, поддержанные частными инвестициями, затраты не даются так уж легко московскому бюджету.

Резонно предположить, что когда дело дойдет до девятиэтажек и еще более высокоэтажных зданий, то проблема их восстановления будет требовать пропорционально (в разы) больших ресурсов и из госбюджета, и из других источников. Сейчас эта проблема даже не формулируется в качестве таковой. О рассмотрении по существу, поиске путей её решения, планировании и выделении ресурсов на перспективу не приходится и говорить. В подобных условиях о системном решении проблемы, о стратегическом видении – речь не может идти. Всё, что происходит, - это откладывание в долгий ящик, латание особо опасных дыр в авральном режиме, откладывании на потом (читай, спихивание преемникам).

Упомянем, что практика трат колоссальных средств из госбюджета на безвозмездное решение жилищной проблемы представителей отдельных категорий управленцев или же целых социальных групп не столько решает жилищную проблему, сколько усугубляет социальное напряжение.

Справедливости ради отметим, что истоки жилищной проблемы, неудовлетворенной потребности и некачественном управлении недвижимостью объективно обусловлены историческими причинами, долгим отсутствием права собственности как такового и двусмысленным его положением в нынешнее время. По большей части социалистические отношения не отпустили сферу жилья и поныне.

Присущие социализму коллективные формы собственности, отсутствие хозяина при декларируемой общей вовлеченности в управление и полной безответственности за сохранение ценности перекочевали в наше время. «Все вокруг колхозное, все вокруг мое», - так можно охарактеризовать предусмотренный законодательством формат управления многоквартирным домом.

Апологеты нынешнего колхозного жилищного «самоуправления» приводят отдельные удачные примеры подобного формата хозяйствования, не упоминая, какую ничтожную часть они составляют от в целом безрадостной картины по стране.

Правилом, а не исключением является безобразное отношение к средствам собственников жилья. Причем сама форма управления «общее собрание жильцов дома» юридически ничтожна и используется ловкими проходимцами для обтяпывания своих делишек.

Очевидным кажется тот факт, что собственники никогда не будут компетентными экспертами в вопросах, связанных с управлением и ремонтом недвижимости. Более того, слабая компетенция владельца предприятия создает стимулы для менеджмента к нарушению своих фидуциарных обязательств. Отдельной проблемой остается практическая реализуемость совместного принятия рациональных управленческих решений несколькими сотнями человек на очном собрании, которые бы устроили все заинтересованные стороны.

Многим на личном опыте известен и феномен "узких специалистов" в какой-либо сфере, связанной со строительными технологиями, особенностями технического надзора и регулирования, юридических аспектов эксплуатации недвижимости. Часто наличие такого индивидуума среди коллектива собственников МЖД способно стать источником многочисленных и бесплодных конфликтов как внутри сообщества жильцов, так и с управляющей компанией, подрядчиками, контролирующими инстанциями. Даже один такой перфекционист способен парализовать процесс управления общедомовым имуществом. Разумеется, чем больше число сособственников, тем больше шансы нарваться на тех, кто баламутит воду и вносит беспорядок, генерирует нескончаемый поток жалоб, придирок и обвинений.

Главным вопросом, которые будет далее рассмотрен в настоящем цикле статей, является: «Можно ли реформировать нынешний подход к управлению недвижимостью, так чтобы создать систему стимулов для всех заинтересованных сторон, направленную на повышение качества жилья, снижение издержек по его эксплуатации, привлечению (формированию?) ресурсов для восстановления объектов недвижимости в конце жизненного цикла?»

Скажем сразу, что можно предложить на выбор разнообразные ответы на этот вопрос и соответствующие им управленческие решения. Мы оценим их сильные и слабые стороны, насколько гармонично они могут влиться в существующее правовое поле и обычаи делового оборота. Возможно, нам не придется в конце концов, будучи зажатыми в угол, выбирать между плохим и очень плохим решением, если уже сейчас задуматься о будущем нашем и нашей династии наших детей.

Подпишитесь на почтовую рассылку новостей КИМ, чтобы не пропустить наши интересные и важные материалы.

Добавьте RSS-ленту новостей КИМ:   RSS

Для того, чтобы получать уведомления о новостях КИМ в Telegram, подпишитесь на публичный канал @clubinvestmos или просканируйте QR-code с помощью своего телефона:

  • Дата публикации: 11 сентября 2018 г.