Исполнительный директор КИМ предлагает законодателям скорректировать пакет поправок к ФЗ-214

Предлагаем вашему вниманию статью Исполнительного директора клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского о текущем состоянии рынка долевого строительства, проблемах и угрозах развитию отрасли, связанными с законодательной реформой последних лет. Автор предлагает собственное видение, как имело бы смысл защитить права граждан, не парализуя деловую активность застройщиков. Материал статьи является отражением многочисленных обсуждений, анализа и предложений экспертов, представителей бизнес-сообщества, органов законодательной и исполнительной власти, принимавших участие в мероприятиях на площадке клуба:

"Сама суть законодательства о долевом строительстве — это привлечение денежных средств граждан на начальных стадиях строительства для снижения серьезных издержек застройщиков на уплату процентов по целевым кредитам (проектное финансирование), реализацию квадратных метров на стадии строительства с существенным дисконтом для потребителей относительно стоимости квадратных метров уже введенных в эксплуатацию объектов.

За время существования законодательства о долевом строительстве в РФ было проинвестированно, построено, приобретено и оформлено в собственность гражданами по договорам долевого участия с дисконтом (25% и более) свыше 10 млн квартир, в том числе с привлечением материнского капитала. Из этого колоссального объема нового жилья, построенного по договорам долевого участия, приостановлено или законсервировано менее 1%, если не принимать в расчет иные схемы привлечения средств граждан, отличные от договоров долевого строительства.

С целью защиты прав дольщиков было введено обязательное страхование объектов, строящихся по договорам долевого участия. Но, к сожалению, большое количество юридических лазеек позволило страховым компаниям умело уклоняться от выполнения своих обязательств.

На смену данной недействующей системе пришел государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, сформированный по аналогии с Агентством страхования вкладов (АСВ). Данное агентство было организовано гораздо раньше для решения аналогичных проблем, возникших у обманутых вкладчиков банков. Хочется отметить, что объем денежных средств, потерянных гражданами в банках, в десятки раз превышает аналогичные показатели в долевом строительстве.

Кроме того, вместе с внесением поправок в действующее законодательство о создании Фонда был внесен значительный перечень поправок, ужесточающих требования к застройщикам, работающим с гражданами по договорам долевого участия.

Данные изменения в системе страхования были поддержаны большинством застройщиков как устраняющие риски появления новых обманутых дольщиков из-за действий недобросовестных застройщиков, бросающих тень на надежных, честно работающих девелоперов. Граждане получили гарантии сохранности их вложений в долевое строительство без изменения стоимости жилья.

С учетом того, что период строительства многоквартирного жилого дома в среднем составляет два года, а Фонд начал работу 20 октября 2017 года, проверку принятых поправок в законодательство о долевом строительстве и эффективность работы Фонда пока проверить на практике не представляется возможным.

Тем временем, принимается новое решение о защите прав дольщиков через эскроу-счета, размещенные все в тех же банках. По сути, граждане должны внести свои денежные средства на эскроу-счет по тому же договору долевого участия, так же, как и ранее они вносили их на счет застройщика, за исключением некоторых нюансов:

• внесение материнского капитала на эскроу-счет не предусматривается;

• беспроцентная рассрочка на оплату договора долевого участия до ввода в эксплуатацию, ранее предоставляемая застройщиком, становится невозможной.

Если у гражданина отсутствует полная сумма денежных средств, он обязан взять ипотечный кредит все в том же банке под проценты. Банк предоставляет застройщику проектное финансирование на весь период и объем строительства, при этом начисляя проценты (свой доход) по рыночной ставке.

Прибыль банка образуется в том числе и по процентам ипотечных кредитов, выдаваемым гражданам для внесения на эскроу-счет, находящийся в этом же банке. Кроме того, в этом же банке должны разместить свои счета и подрядные организации, осуществляющие строительство, с обслуживания которых банк также будет иметь доход.

Фактически данные денежные средства будут вращаться на одном корреспондентском счете банка. А для самых успешных застройщиков, строящих качественное и высоколиквидное жилье, складывается достаточно странная ситуация.

Если команда профессионалов продала на начальной стадии строительства (в течение первых шести месяцев) 70% и более квадратных метров в строящемся многоквартирном доме, что фактически заместило (погасило) 100% предоставленного проектного финансирования, то застройщик все равно обязан в течение последующих полутора лет платить проценты банку с полной суммы — а не, наоборот, получать от банка доход в виде процентов за размещенный в нем срочный вклад, что было бы более логично.

Попытки застройщиков предложить уполномоченным органам альтернативные варианты поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к этапам строительства многоквартирного жилого дома, успехов не увенчались.

По мнению ряда экспертов, данная ситуация приведет к росту цен: ведь фактически эта система является не долевым строительством, а лишь продажей обещаемых квадратных метров по цене готового жилья.

Особо хотелось бы обратить внимание на то, что при банкротстве банка или отзыве у него лицензии проектное финансирование для застройщика прекращается, возникают обязательства по возврату полученного кредита.

При этом застройщик от уголовной ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками не освобождается, а денежные средства с эскроу-счетов получить он не сможет даже в случае завершения строительства. И это не считая того, что под полученное проектное финансирование застройщик предоставил банку в залог имущество.

4 декабря нижней палатой российского парламента был принят в первом чтении законопроект №581453-7, требующий серьезной доработки. В соответствии с решением Госдумы РФ, до 10 декабря 2018 года должны быть представлены замечания и дополнения законопроекта."

Исходя из своего видения ситуации, Клуб инвесторов Москвы подготовил поправки в 214-ФЗ и направил их в Госдуму РФ и Совет Федерации. Эти предложения сформулированы в прилагаемой таблице.