На злобу дня: статья эксперта КИМ о сегодняшних законодательных решениях в отношении долевого строительства

В связи с принятием очередного пакета поправок в законодательство о долевом строительстве наш эксперт - А.Р. Кирсанов, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. подготовил статью, в концентрированном виде обобщающую реакцию неравнодушных специалистов строительной отрасли к происшедшему:

«Без вины виноватые или новые санкции против застройщиков»

В соответствии с ранее принятым законом для привлечения застройщиками денежных средств граждан по новым инвестиционно-строительным проектам с 1 июля 2019 года необходимо будет использовать счета «эскроу» в уполномоченных банках. Мера, хотя и жесткая, но вполне объяснимая.

Теперь Государственная Дума приняла закон, кардинально изменяющий правила на рынке долевого строительства не только для новых проектов, но и для проектов, уже находящихся в стадии строительства.

Интересно не только то, что было принято нижней палатой парламента, но и как это было сделано.

4 декабря 2018 года Государственная Дума после публичного обсуждения законопроекта на 6 страницах принимает его в первом чтении. Для предоставления замечаний и поправок устанавливается семидневный срок, который, если пользоваться общепринятым способом определения сроков, должен был закончиться 11 декабря. Вопреки ожиданиям, семидневный срок истек 10 декабря. Таким образом, на подготовку и внесение замечаний было отведено 3 рабочих дня. Что можно успеть за это время? Однако, успели. И на второе чтение выносится законопроект с внушительным объемом 98 страниц.

Как тут не вспомнить оценку, которую такому способу законотворчества в свое время дала спикер Совета Федерации Валентина Ивановна Матвиенко: «Внесение в законопроекты кардинальных изменений на этапе второго чтения подрывает доверие к власти».

Да простит меня читатель, но основное (для застройщиков) положение принятого законопроекта я хочу привести полностью:

«Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве»

Отдаю должное тем из читателей, кто прочитал это одно предложение и с первого раза понял смысл прочитанного. Признаюсь честно, мне это не удалось. Поэтому необходимо подробнее разъяснить смысл этого предложения.

С 1 июля 2019 года отменяется привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет, независимо от даты получения разрешения на строительства и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Возможность привлечения средств граждан без счетов «эскроу» сохранится только для застройщиков, чьи объекты долевого строительства имеют высокую степень готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

  1. степень готовности объекта;
  2. количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством Российской Федерации. Здесь следует обратить внимание на то, что только второй из названных показателей подлежит точному измерению и объективной оценке. А по поводу первого – степени готовности – точных показателей нет и быть не может. Разве что - объем освоенных средств, но этот показатель можно применять только для бюджетного строительства, при котором обязательна государственная экспертиза сметы строительства. Такая экспертиза при долевом строительстве не проводится, а значит «степень готовности» строящегося многоквартирного дома является оценочной категорией и ее применение для решения вопроса о неприменении счетов «эскроу» чревато коррупционными последствиями.

Итак, застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов, находящихся в невысокой степени готовности и заключившие малое количество договоров участия в долевом строительстве получат деньги дольщиков со счетов «эскроу» только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект долевого строительства.

Заслужили ли застройщики применения такой жесткой санкции, и к каким последствиям это может привести?

Сначала ответим на такой вопрос: какова же доля обманутых покупателей новостроек, например, в Москве? Обманутыми дольщиками являются 3% граждан, которые вложили деньги в строительство жилья в Москве. При этом большинство проблемных новостроек в столице относятся к жилищно-строительным кооперативам, а не к долевому строительству с применение соответствующих договоров, подлежащих государственной регистрации .

В различных источниках приводятся разные оценки числа пострадавших в результате невыполнения договоров участия в долевом строительстве. Сам термин «обманутые дольщики», как выясняется, имеет «двойное дно»: иногда в эту категорию попадают и те дольщики, которых никто никогда не обманывал. Но даже при такой расширительной трактовке по оценке ученых Центрального экономико-математического института Российской Академии Наук количество обманутых дольщиков составляет не более 2,5% от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве.

Справедливо ли в такой ситуации применять жесткие санкции в отношении всех застройщиков или, может быть, необходимо профессиональное управление рисками, имея в виду анализ причин появления обманутых дольщиков, подготовку и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата, и минимизацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства?

«Все мы хотим одного – блага России. И отношения бизнеса и государства должны строиться на философии общего дела, на партнерстве и равноправном диалоге». Под этими словами Президента России Владимира Владимировича Путина, сказанными им в Послание Федеральному Собранию 4 декабря 2014 года, готовы, полагаю, подписаться все добросовестные застройщики. Но для равноправного диалога законопроект, подготовленный ко второму чтению, надо было выносить на публичное обсуждение, а не ограничиваться тремя рабочими днями для внесения поправок в законопроект, принятый Государственной Думой в первом чтении.

Здесь не будет лишним вспомнить, к каким, возможно слишком резким, выводам пришли ученые ЦЭМИ РАН. В Отчете о научно-исследовательской работе по теме «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» они, в частности, называют следующие возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы «обманутых дольщиков»:

  • возможное разорение значительной части застройщиков, к числу пострадавших можно будет в том числе отнести лиц, потерявших работу;
  • сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25%, к числу пострадавших можно будет отнести и тех, кто не сможет купить жилье;
  • тотальный переход застройщиков на «серые» и «черные» схемы привлечения капитала;
  • увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения.

По поводу этих выводов ещё можно было спорить до применения новых санкций против застройщиков. Но прекращение долевого финансирования по реализуемым в настоящее время инвестиционно-строительным проектам может создать все условия для реализации прогнозируемого учеными ЦЭМИ РАН неблагоприятного сценария, содержание и выводы которого проанализировали и с которыми в целом согласились эксперты Клуба инвесторов Москвы.

  • Дата публикации: 18 декабря 2018 г.