Комментарий экспертов КИМ к отчету ЦЭМИ РАН «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие ... введения поправок в действующий федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ»

На фото: эксперт Клуба инвесторов Москвы, Директор аналитического департамента Фонда «Интеллектуальные инвестиции» Квачев Дмитрий Анатольевич

Выносим из комментариев в закрытой части сайта Клуба инвесторов Москвы к этой новости заключение экспертов КИМ к отчету ЦЭМИ РАН «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных показаний. Анализ экономических последствий введения поправок в действующий федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»:

В целом оценка предмета исследования, анализ, выводы и прогнозы у авторов отчета и экспертов Клуба инвесторов Москвы совпали. Консолидированная позиция участников строительной отрасли также недвусмысленно заявлена: принятые поправки в 214-ФЗ могут привести к существенным негативным последствиям для рынка недвижимости в части, касающейся жилищного строительства, кроме того, цепная реакция кризисных явлений из девелопмента и строительства обрушит и смежные отрасли, да и всю национальную экономику в целом.

Рассматриваемая работа выполнена на основе научной методологии, рассматривающей все доступные исследователю факторы, влияющие на создание расчетной модели, позволяющей сформировать полноценный прогноз развития событий.

При этом созданная модель и должна рассматриваться как математическая (умозрительная) модель, адекватность которой реальности должна являться отдельным предметом исследования, т.к. ряд факторов авторами оценивается приблизительно, а источники информации могут содержать существенную погрешность. Основное достоинство предложенного подхода заключается в возможности проводить динамическую корректировку, если за время тестирования применения поправок законодатель придет к выводу о необходимости модернизации (возможно даже частичной отмены) принятых поправок, а также появятся новые уточненные статистические данные.

Нет никакого сомнения в том, что сам по себе основной вывод, состоящий в том, что сами по себе поправки в 214-ФЗ не отличаются высоким законодательным качеством и наполнены внутренними противоречиями, здесь мнение КИМ полностью совпадает с мнением научной группы ЦЭМИ РАН.

Очевидно, предпосылки к появлению на свет и принятию в качестве действующей нормативно-законодательной базы обсуждаемых поправок возникли из неверного понимания самой сути проблемы, стоявшей перед законодателем, а также неполной осведомленности о состоянии дел в области недвижимости в целом и долевого жилищного строительства в частности. Такой вывод можно сделать на основании фактического материала, представленного в отчете ЦЭМИ РАН. Цифры показывают, что проблемными объектами, продаваемыми именно по ДДУ, являются только четверть из всего объема жилья, который включается в категорию, генерирующую «обманутых дольщиков».

Основное противоречие в действиях законодателя, превышающих необходимое воздействие, состоит в том, в рамках действующего механизма ДДУ формируется только 2,5% проблемных договоров, способных создать ситуацию «обманутых дольщиков», но для устранения этой локальной проблемы применены меры, разрушающие весь механизм долевого строительства, являющийся драйвером развития экономики и обеспечивающий строительство половины жилья в стране.

Эксперты КИМ согласны с мнением научной группы ЦЭМИ РАН в отношении дальнейших сценариев развития событий в отрасли. Среди наиболее вероятных последствий действия поправок к 214-ФЗ можно предположить повышение цен на жилую недвижимость и сокращение объемов строительства.

В то же время, на взгляд экспертов КИМ авторы отчета не уделили должнго внимания тому факту, что для застройщика не столь важны технологические проблемы организации своей деятельности, как доступность и стоимость необходимых для их деятельности ресурсов, фактором производства. В данном случае основной проблемой является ограничение прямого доступа к деньгам покупателей, добавление в бизнес-процесс посредника-банка и принуждение к пользованию дорогим банковским кредитом.

При этом возникает нерыночная экономическая химера, когда все финансовые и производственные риски сосредотачиваются в сфере ответственности застройщика (причем ответственность носит в том числе и уголовный характер за несоразмерные этому наказанию проступки даже в отсутствие вины), а центр формирования прибыли выводится в банковских сектор.

Понятно, что в условиях наложения высоких рисков, которые не компенсируются возможностью получения сопоставимой прибыли, исчезает целесообразность ведения бизнеса для застройщика. Такова неумолимая логика предпринимательской деятельности.

Отмечая в прочих отношениях безупречный научный подход автором отчета, нужно указать использованную на наш взгляд ошибочную предпосылку, касающийся того, что механизм ДДУ не характерен для развитых экономик. Это не соответствует действительности, и исследователи легко могли бы в этом убедиться самостоятельно, дав себе труд провести чуть более глубокое исследование. Достаточно отметить, что сами законодательные инновации, которые предлагает использовать законодатель в отечественном правовом поле (в частности безотзывные счета escrow), характерны для мировой законодательной практики, но это отнюдь не является признаком развитости экономики. Авторы исследования не учитывают, что для так называемых «развитых экономик» характерно ежегодное сокращение процента населения, которому остается доступна сама покупка собственного жилья. Это связано, в том числе и с дороговизной самой схемы приобретения жилья (здесь можно отметить, что не только для первичного, но и при приобретении вторичного жилья нельзя избежать «грабительских» комиссий на всех участников сделки).

Стоит добавить, что в отчете ЦЭМИ РАН не констатируется в явной форме крайне низкая компетенция банков в вопросах финансирования жилищных проектов недвижимости. Именно по этой причине существуют заведомо завышенные требования к залогам со стороны банков, а в ряде случаев они отказываются от кредитования строительных проектов. Это объясняется отсутствием необходимых данных и компетентных специалистов, способных грамотно соотнести риски и выгоды подобных проектов, опыта работы с которыми у банков на таком уровне и в нужных масштабах не существует.

Указывая на методологические погрешности работы научной группы ЦЭМИ РАН, можно отметить, что построенная авторами отчета экономическая модель не учитывает опыт специалистов, обладающих практическим опытом, который не доступен исследователям. Это приводит к тому, что игнорируются возможные варианты нестандартных реакций субъектов исследования, компаний-застройщиков, адаптирующих свою деятельность за пределы того modus operandi, который предписывается условиями моделирования.

Если же принять во внимание эти предпосылки, ускользнувшие от внимания исследователей, то выводы экспертов КИМ в данном случае не будут столь пессимистичными. Во-первых, застройщики наращивают «про запас» количество проектов, которые будут сформированы по старым правилам, во-вторых, в настоящее время уже накоплен существенный задел не распроданной первичной недвижимости, в том числе и в сданных объектах. Это важный фактор, стабилизирующий ситуацию и дающий время для приспособления к новым правилам и минимизации ущерба от них.

Кроме того, можно ожидать активизации различных групп влияния и лоббистов, которые постараются смягчить ситуацию, а также возрождения всевозможных «серых» и «черных» схем, возрождающих долевое строительство de facto, но уже с доплатой за риск, которая ляжет бременем на плечи тех самых потребителей, для мнимой защиты прав которых законодатель и решил ликвидировать долевое строительство в его классическом, легальном виде.

Подобную парадоксальность ситуации отмечают и автора отчета: поправки в 214-ФЗ не достигают задекларированной цели, не решают основную проблему, а именно не ликвидируют феномен «обманутых дольщиков». Они скорее обостряют проблему просто обманутых покупателей жилья, а это в основном не продажи по ДДУ, а иные «схемные» (преступные, мошеннические) сделки, которые никуда не денутся после изменения содержания 214-ФЗ.

Кроме того, очень быстро обнажится проблема неспособности банков адекватно участвовать в проектном финансировании объектов недвижимости. Здесь основная трудность для банков лежит, как уже отмечалось выше, в сфере региональных проектов, где банки не просто не компетентны в вопросах жилищного строительства, а зачастую попросту и не имеют представительства. Но из московских думских кабинетов этого, очевидно, не заметно.

Проблему создаст и сокращение объемов строительства, существенные потери для ВВП. Авторы отчета оценили возможный ущерб в 1,5% ВВП, что возможно несколько занижено. Прикинем: строительная отрасль дает до 14% ВВП, как минимум половина этого объема приходится на жилое строительство, а как минимум половина от него реализуется через механизм ДДУ. Вот уже под угрозой как минимум 3,5% ВВП. Добавим сюда потери смежных отраслей (стройматериалы, машиностроение, финансовый сектор, реклама, дизайн и т.д.), и грубая оценка сверху позволит нам удвоить итоговую цифру. Семь процентов падения ВВП за год-другой – это очень серьезный аргумент в пользу отмены пагубных поправок в 214-ФЗ.

С другой стороны, вывод авторов о сокращении количества застройщиков на две трети выглядит чрезмерным. Но стоит учесть, что любое изменение «правил игры» приводят к переделу рынка и проблемными игроками становятся закредитованные «большие» и «маленькие» с недостатком собственных ресурсов. Поэтому с порога отвергать такой пессимистический прогноз авторов отчета ЦЭМИ РАН у экспертов КИМ нет оснований.

На наш взгляд, авторы адекватно описали, как будет стремительно деградировать ситуация в отрасли, если бизнес-сообщество сферы девелопмента будет сидеть сложа руки, ничего не предпринимать и надеяться на то, что в политической сфере возобладают силы разума. Разумеется, в этом случае потери как в строительной отрасли, так и общеэкономические могут оказаться близки к прогнозируемым научной группой ЦЭМИ РАН. 

  • Дата публикации: 05 марта 2018 г.