Майский указ Президента РФ: как он повлияет на деятельность строительной отрасли?

Клуб инвесторов Москвы подготовил серию аналитических статей, описывающих состояние строительной отрасли и ее перспективы развития. Хорошим поводом для их публикации послужило содержание майского указа Президента РФ в части, касающейся как самой отрасли, так и влияющей на ее деятельность экономической ситуации в целом. Настоящая статья открывает эту новую рубрику актуальных аналитических материалов КИМ.

В отечественной управленческой традиции считается хорошей практикой ставить задачи исполнителям как минимум труднодостижимые, а лучше – грандиозно-невыполнимые. Без такого целеполагания считается невозможным не только развитие, но и даже сохранение status quo. Можно констатировать, что новый майский указ Президента государства, устанавливающий целевые показатели для целого ряда отраслей, подготовлен вполне в стиле этой best practice отечественного менеджмента, выросшей еще из советского командного стиля.

Среди множества затронутых указом сфер человеческой деятельности нас будут интересовать поставленные цели в области строительства, а также смежных отраслях. Попробуем проанализировать, какое влияние на строительный бизнес и его смежников могут оказать действия органов государственной власти, направленные на реализацию целей и задач майского указа.

В первую очередь нас будет интересовать тематика жилищного строительства, не только потому что эта отрасль в экономическом плане обеспечивает самые базовые потребности любого и каждого человека, но и потому что невозможно предложить субститут или эрзац-продукт, способный снизить спрос на удовлетворение этой потребности. Разумеется, внутри области жилищного строительства можно выделить внутреннее деление на индустриальное и индивидуальное жилье. Нас в большей степени будут интересовать перспективы развития индустриального жилищного строительства.

Главный показатель, который задал Президент, - это ежегодный объем жилого строительства в 120 млн. кв.м. Понятно, откуда выводится эта цифра: такое значение характерно для развитых экономик, где строится примерно по 1 кв.м. в год на жителя.

Разумеется, это эмпирическая величина, которая может быть существенно меньшей, применительно к нашим реалиям, но при этом и качество жизни в российских городах и весях будет продолжаться отличаться от показателей, принятых для развитых стран. Особенно ярким индикатором такого разрыва между реалиями РФ и планкой, задаваемой жилым фондом развитых экономик, является количество аварийного и ветхого жилья, которое приходится сохранять и использовать, т.к. темпы замещения его новым качественным - недостаточны.

Для понимания, что означает для отрасли поставленная майским указом цель, необходимо посмотреть историю показателей жилого строительства. Так, согласно данным Федеральной службы государственной статистики, в позднем РСФСР строилось в среднем 68,7 млн. кв.м. жилья, а в 2016 году эта величина составила 80,2 млн. кв.м. (причем максимум был достигнут в 2015 году - 85,3 млн. кв.м.).

Если не вдаваться в подробности, связанные с разницей между показателями построенной, проданной или сданной в эксплуатацию недвижимости, то можно отметить, что в том же 2016 году было построено (продано, сдано в эксплуатацию) около 50 млн. кв.м. индустриально построенной недвижимости, а оставшийся объем составило индивидуальное жилье.

Вышеприведённые цифры важны для понимания того факта, что строительная отрасль, которая возводила многоэтажные/многоквартирные индустриальные дома, точки зрения достигнутых результатов (объемов строительства) практически не изменилась за 30 прошедших лет, ведь в строительной статистике СССР фигурировало в основном индустриально построенное жилье.

Не стоит забывать и том, что в годы пиковых показателей строительства и сдачи жилья в РФ проходила (и продолжается) массовая дачная амнистия. Для статистики неважно, когда именно была построена дача, важно - когда она «образовалась» по документам. По тем же документам это будет даже уже и не дача, а индивидуальный жилой дом. Соответственно, именно в этом качестве старая дача попадет в статистику жилого домостроения, внося в массе подобных дачных случаев существенное искажение в валовые показатели строительства, порождая нереалистичные ожидания в отношении строительного комплекса и возможностей отрасли в целом.

Таковы побочные следствия дачной амнистии. Очистить от них статистические данные в настоящий момент не представляется возможным, а значит, и любое планирование, основанное за завышенных на неизвестную величину исходных данных, будет нерациональным.

Исходя из этого, можно предположить, что индивидуальное жилое строительство (ИЖС) имеет существенные ограничения по масштабам и темпам роста, а входящий объем «новых» индивидуальных домов, порождаемых дачной амнистией себя скоро иссякнет, обрушив итоговые статистические показатели работы строительной отрасли в целом.

Соответственно, задавая целевой показатель строительства в 120 миллионов кв. м. жилья в год, можно говорить о том, что для его необходимо резко и значительно увеличить мощности индустриального жилого строительства на 60-100% от текущего уровня. Только в этом случае можно сохранить достигнутые «на бумаге» показатели темпов строительства. А для их увеличения необходимо заместить еще большее расширение производства.

На сегодняшний день трудно говорить о грядущем буме ИЖС, так как в этой сфере деятельности существенно влияет на объемы строительства налоговая политика, направления которой еще неизвестны даже в общих чертах, пока не сформировано правительство и не оглашены официально приоритеты его работы,

Тем не менее, давайте будем оптимистами в этом отношении и оценим объемы данного сектора отрасли в 40 млн. кв.м. Оставшийся объем (80 млн кв.м.) должны будут построить индустриальным способом индустриальные застройщики.

Если чуть снизить градус оптимизма, то более консервативная оценка поднимает долу индустриального жилого строительства до 90 млн. кв.м. в год.

Основные макропоказатели таким образом определены, давайте теперь оценим, во что они могут вылиться на практике. Для роста объемов строительства важен, прежде всего, платежеспособный спрос. Но его размеры с нужной точностью в существующем режиме неопределенности спрогнозировать количественно пока не представляется возможным.

Кроме того, дополнительные к имеющемуся годовому объему 30-40 млн. кв.м. индустриально-возводимого жилья потребуют не только финансирования, но и развития смежных отраслей по производству строительных материалов и конструкция, металла, машин и оборудования.

Не менее важны и каналы сбыта дополнительных объемов построенного. Возрастают требования к работе финансового сектора, страхованию, маркетингу, рекламной отрасли, увеличивается объем и сложность их работы.

Тем не менее, смежные отрасли (как поставщики, так и приемщики в цепочке экономического бизнес-процесса) теоретически способны адаптироваться к новым объемам, производимым в строительной отрасли, в отведенные сроки.

Однако, необходимо указать на главное узкое место сегодняшнего строительного комплекса - неготовность большинства компаний быстро и с сохранением качества отмасштабировать существующий бизнес и резко нарастить объемы производства. Причем, как показывает практика, проблемы качества управления превалируют над технологическими ограничениями в качестве причин этой неготовности фирм к расширению объемов строительства.

Анализ бизнес-кейсов из свежего опыта отрасли свидетельствует, что предел управляемости в рамках одной компании наступает где-то при достижении суммарного показателя в 1,5 млн кв. м. на одновременно строящихся объектах этой компании.

Заметим, что все ведущие компании отрасли, исходя из анализа их портфелей возводимых и планируемых к возведению объектов, уже вплотную подошли к этому опасному эмпирическому рубежу в 1,5 млн кв. м., а то уже и перешагнули его.

Смогут ли все они в этих условиях еще продолжать наращивать производство на 10% ежегодно в течение ближайших 5-10 лет? Надо надеяться, что смогут, если сохранят управляемость на такой скорости развития бизнеса.

А смогут ли еще больше? Ответ на этот вопросы неочевиден. Не будем упускать из виду тот факт, что не обязательно все компании на рынке будут расти одновременно. Реалистично ожидать, что рост одних компаний будет сопровождаться спадом (или даже крахом) других. В этих условиях выпадение с рынка объемов строительства аутсайдеров должны будут дополнительно возместить лидеры, что будет для них означать повышение нагрузки не в 10% в год, а на кратно большее значение.

Отметим, что в отрасли невелико количество простаивающих высококвалифицированных работников, кадровый резерв ограничен, растить нужных спецов долго и дорого. Поскольку с помощью одной только неквалифицированной рабочей силы нужный объем в 30 млн. кв.м. жилья не построить, кадровый фактор тоже будет очевидно ограничивать возможности роста.

Кроме того, понятно, что строительные компании будут наращивать объемы производства, находясь в тесных рамках требований рентабельности и прибыльности бизнеса на довольно жестком рынке, который мы сегодня наблюдаем в сфере недвижимости. Ясно и то, что темпы роста для различных сегментов жилья могут быть кардинально разными. В недвижимости премиум и люкс-класса даже появление высокоплатежеспособного спроса, подкрепленного технологической базой и качественными каналами сбыта, никак не могут обеспечить нужные цифры объемов жилого строительства. Разумеется, целевые показатели достигаются только приложением усилий в сегментах недорогого массового жилья.

Но не все компании, лидеры рынка, специализируются на недвижимости бизнес и комфорт-класса, а ведь именно там предполагается наращивать производство до нужных объемов. Это еще одно препятствие на пути достижения поставленных целей.

Стоит отметить, что к настоящему моменту не удалось, несмотря на все усилия, справиться с недостроями и проблемой обманутых покупателей жилья.

Усиление же регулирования, направленного на решение этих проблем, в свою очередь, выстраивает все более высокие барьеры для входа на рынок новых застройщиков, инвесторов, подрядчиков. Это делает невозможным достижение поставленной перед отраслью задачи путем появления на рынке, например, 30 новых компаний, способных сдавать каждая по 1 млн. кв.м. в год, при условии, конечно, что прежние игроки не потеряют управляемость бизнеса при обострении конкуренции и не ухудшат свои показатели, сохранив свою имеющуюся долю рынка в абсолютном выражении.

Итак, избыточное регулирование не позволяет принять такой вариант развития событий в качестве реалистичного.

С другой стороны, малореальным выглядит и вариант устойчивого стремительного рывка вверх в исполнении нынешних игроков рынка недвижимости, балансирующих на грани потери управляемости и рентабельности.

Исходя из вышеизложенного, можно констатировать, поставленная цель действительно является труднодостижимой или даже грандиозно-невыполнимой, а источники роста – на первый взгляд, как будто, не видны.

Означает ли это, что работу по достижению поставленных целей ждет провал? Не обязательно. Всегда можно найти выход из затруднительной ситуации, а источники роста могут быть обнаружены, пусть и не сразу.

Другое дело, что для этого, возможно, необходимо будет сменить саму парадигму, сам подход к достижению поставленной цели. Тогда может оказаться, что резервы роста все-таки есть, а ресурсы просто лежат под ногами, и достаточно просто протянуть руку, чтобы их подобрать.

Так, например, недостающие мощности и специалисты могут быть привлечены из-за рубежа. Весьма показателен опыт в данном вопросе строителей из КНР.

Иной подход может заключаться в создании государственного застройщика (застройщиков), встроенных в межотраслевое взаимодействие, а также получающие целевое бюджетное финансирование. Этот путь не менее сложен, так как поддержание баланса на рынке между частными и государственными застройщиками - весьма непростая задача. Этот путь может оказаться весьма привлекателен, если в правительстве сочтут очевидным, что никакая «невидимая рука рынка» не способна ничего сделать для решения поставленной амбициозной задачи. Поскольку аналогичный подход уже тестировался в иных отраслях, и если этот опыт будет признан успешным, то можно ожидать действий именно по этому сценарию. Позволит ли он реально решить поставленные задачи или же просто выбьет почву из-под ног существующего бизнеса в строительной отрасли – это отдельный вопрос для дискуссии.

В любом случае новому правительству после обнародования стратегической цели придется принимать стратегические решения, которые существенно изменят строительную отрасль в целом, к добру или худу - неизвестно. В противном же случае, цель останется абсолютно недостижимой.

В следующих статьях этой серии аналитических материалов мы расскажем о важных драйверах развития строительства жилья, о дилемме покупки или аренды жилья и многом другом. Подпишитесь на почтовую рассылку новостей КИМ, чтобы не пропустить эти важные материалы.

Добавьте RSS-ленту новостей КИМ:   RSS

Для того, чтобы получать уведомления о новостях КИМ в Telegram, подпишитесь на публичный канал @clubinvestmos или просканируйте qr-code с помощью своего телефона:

  • Дата публикации: 16 мая 2018 г.