15 августа 2024 года КИМ принял участие в круглом столе «Комплексное развитие территорий как инструмент обновления городской среды Москвы» Общественной палаты города Москвы
Круглый стол состоялся в Ситуационном центре Правительства Москвы. К участию в обсуждении были приглашены представители профильных структурных подразделений Москвы, Московской торгово-промышленной палаты и экспертного сообщества
Модератором мероприятия выступила председатель Комиссии по экономике, бюджету и перспективному развитию города Общественной палаты города Москвы Н.Б. Косарева
Со стороны бизнеса в круглом столе приняли участие ведущие российские застройщики — ГК «ПИК», ГК «КОРТРОС», ГК «Cамолет», АО «Страна Девелопмент», ГК «Левел», «МонАрх-Девелопмент». Это крупнейшие девелоперские компании страны, которые являются действующими членами КИМ и активно реализуют собственные инвестиционно-строительные проекты КРТ не только в столице, но и в регионах
В центре обсуждения круглого стола оказался главный вопрос, каким образом с помощью механизма комплексного развития территорий (КРТ) в Москве проводится преобразование территорий бывших заброшенных промышленно-коммунальных зон и других деградирующих территорий, а также позволяет ли КРТ нежилой застройки достигать цели по обновлению городской среды и какие основные изменения ожидаются в Москве в результате такого обновления
Члены Клуба инвесторов Москвы поделились своим мнением и опытом, как КРТ нежилой застройки влияет на экономику российской столицы и каковы основные ожидаемые результаты по этому направлению. Участники дискуссии также обсудили, какие вопросы реализации в Москве проектов КРТ нежилой застройки требуют дальнейшего совершенствования. Как и ожидалось, застройщики при этом указали на хорошо известные проблемы, которые на сегодняшний день препятствуют эффективной реализации проектов КРТ из-за пробелов в действующем законодательстве
К таким проблемам относится, в частности, наличие многочисленных крупных и мелких правообладателей в границах исторически сложившихся промзон. Предусмотренный Градостроительным кодексом РФ механизм КРТ по инициативе правообладателей зачастую не работает – такому большому количеству собственников практически невозможно договориться между собой в столь сжатые сроки обо всех условиях совместной реализации проекта КРТ на всю территорию. А из-за отсутствия должного правового регулирования инвестор-застройщик впоследствии не имеет возможности привлечь таких правообладателей к участию в проекте. В этом случае девелоперам приходиться выкупать участки и недвижимость сторонних правообладателей по договорной (часто завышенной цене) цене, либо запускать предусмотренный Земельным кодексом РФ механизм принудительного изъятия земель для госнужд, что требует дополнительных финансово-временных затрат
Другой острой проблемой практически для всех застройщиков остается наличие обширных санитарно-защитных зон (СЭЗ) старых промышленных предприятий, что негативно (и порой весьма существенно) влияет на ТЭПы проектов застройки в рамках КРТ. Предусмотренный законом механизм компенсации застройщику убытков в этом случае также пока не работает, не сложилась устойчивая судебная практика. Необходимость решать споры с собственниками предприятий в судебном порядке неизбежно приводит к затягиванию реализации девелоперских проектов и увеличению сроков инвестиционно-строительного цикла в целом
Тем не менее, все крупные застройщики заинтересованы в реализации проектов КРТ и видят в этом основной резерв будущего развития строительной отрасли
«На сегодняшний день именно комплексное развитие территорий является основным драйвером развития российского рынка жилья. В рамках таких проектов девелоперы могут создавать полноценную инфраструктуру, способную менять позиционирование целых микрорайонов. В результате появляются новые точки притяжения жителей, места приложения труда, а город становится полицентричным. Таким образом, снижается нагрузка на транспортный комплекс столицы», — отметил Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский
Клубом инвесторов Москвы подготовлен очередной пакет законодательных инициатив по дальнейшему развитию КРТ. По мнению Владислава Преображенский, на данном этапе необходимо:
- дать возможность принимать участие в реализации КРТ правообладателям земельных участков, которые являются аффилированными лицами инвестора – застройщика и входят с ним в одну группу
- расширить возможности КРТ без проведения торгов по инициативе правообладателей
- установить, что с момента принятия решения о КРТ, предусматривающего строительство жилья, объектов образования и здравоохранения, установление или изменение санитарно-защитных зон, затрагивающих границы территории, подлежащей комплексному развитию, возможно только по согласованию с застройщиком, реализующим проект КРТ
- гармонизировать градостроительное законодательство о КРТ с федеральными законами о концессиях и государственно-частном партнерстве (ГЧП)
- устранить пробелы в федеральном законодательстве с целью принятия единого порядка осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей (при этом следует использовать успешную практику Москвы, принявшей у себя специальный нормативный акт)
- расширить перечень инфраструктуры, для размещения которых могут быть включены в границы КРТ смежные земельные участки, добавив сюда зоны рекреационного назначения (озелененные территории, общественные пространства и иные объекты, необходимые для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека
По итогам обсуждения были подготовлены предложения по совершенствованию реализации в Москве проектов КРТ нежилой застройки