ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ИТОГИ 2020, ТРЕНДЫ И ТЕНДЕНЦИИ.

Главные вызовы строительной области в 2020 году: 

• нефть
• пандемия
• остановка строительных площадок

Прирост доли разрешений на строительство со счетами эскроу происходит быстрее, чем растет доля площади жилья, строящегося со счетами эскроу. Новые проекты, использующие счета эскроу, в среднем имеют площадь меньшую, чем замещаемые проекты без эскроу счетов. Задел, который застройщики создали в период до июля 2019 года, закончится через два года уже 2021 году. Только для поддержания существующих темпов ввода МКД необходимо нарастить объемы старта новых проектов на 10%.

Среднегодовой рост средних цен предложения по РФ в 2020 г. в диапазоне 3- 4% год к предыдущему году, при этом пиковый рост с апреля на первичном рынке составил +31%, на вторичном - +13%. Средние цены по РФ не отражают ситуацию, происходящую в отдельных регионах, где изменение цены достигало более 20% по отношению к средним ценам 2019 года. Падение цены на первичном рынке произошло перед введением счетов эскроу и в период первой волны пандемии. Эти тенденции объясняются крайней чувствительностью большинства регионов к факторам, влияющим на себестоимость строительства и платежеспособность населения. Как следствие, первичный рынок в подавляющем большинстве регионов крайне ограничен в резервах.

Проблемы с финансированием (недостаток собственных средств у застройщиков и возросшие требования банков) привели к сокращению количества застройщиков и числа новых запускаемых проектов; в результате – падение объемов строительства. За время работы со счетами эскроу с июня 2019 года по февраль 2021 года:
• число застройщиков уменьшилось на 21% (с 3 926 до 3 093);
• число разрешений на строительство (РнС) уменьшилось на 30% (с 8 005 до 5 570);
• объемы строительства многоквартирных домов (МКД) сократились на 24% (с 120,6 до 91,7 млн. м2).
• доля площади МКД, строящихся с использованием счетов эскроу выросла с июня 2019 до февраля 2021 с 14 до 55%.

Динамика изменения цен в Москве на первичном и вторичном рынке:

ДомКлик публикует агрегированные данные по ценам продажи с января 2019 года. Выборка объявлений по РФ в диапазоне 0,8 – 1,2 млн. шт. (вторичка), 0,2 – 0,3 млн. шт. (первичка), по Москве в диапазоне 35 – 55 тыс. шт. (вторичка), 20 – 35 тыс. шт. (первичка). Агрегирование идет по средним ценам, что несколько ухудшает точность базовой тенденции, в отличии от медианных значений.  По первичному и вторичному рынку 2019 – 2020 года существует возрастающий тренд, при небольших отклонениях в пределах коррекции.  Рост средних цен первичного рынка наблюдается с момента введения счетов эскроу, по сравнению с относительно стабильными ценами вторичного рынка. Цены на вторичном рынке резко возросли на фоне поддержки первичного рынка льготной ипотекой, что привело более длительной поддержке роста первичного рынка. Годовой темп прироста средней цены по обоим рынкам около 10 %.

ПРОГНОЗ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Преобладание в 2020 году проектов, реализуемых по старым правилам, пока определяет основные тенденции ценовых политик на рынке Москвы.
2. После введения счетов эскроу очевидна тенденция к сокращению действующих разрешений на строительство (прогноз подтвердился, выравнивание объемов за счет стимулирования спроса и высокой региональной маржинальности проектов). В 2021 году возможно коррекция по понижению спроса /цен / старта новых проектов (2 п. 2021).  Ввод жилья в 2020г — 4,475 млн. м² (соответствует начальным прогнозам 1-2 кв. 2020)
3. Тенденция по сокращению объемов продаж началась с 3 кв. 2019 г., после введения счетов эскроу; кризис и пандемия привели к дополнительному падению.
4. Взрывной рост продаж произошел начиная с июня 2020 г. из-за:

• снижения ключевой ставки до 4,25%;
• программам, стимулирующим застройщиков;
• информационному прессингу по льготной ипотеке в 6,5% (застройщики Москвы зачастую предлагают более выгодные условия).

Объем реализации недвижимости незначительно превзошел темпы ввода. Спрос/предложение сбалансировано. Рефинансирование ипотечных кредитов, вызванное снижением ипотечной ставки вслед за ключевой, в основном проходило в 1 п. 2020.  Меры по стимулированию спроса поддержали отрасль, но привели к смещению баланса спрос/предложения к локальному недостатку предложения.

Основные тенденции рынка инвестиций в недвижимость 2020 года:

1. Центральный Банк в рамках поддержки экономики в 2020 году четыре раза понижал ключевую ставку, так что с конца июля она установилась на рекордно низком значении 4,25% что повлияло на увеличение спреда с доходностью недвижимости и на создание более доступных условий для привлечения финансирования.
2. Вложения в жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов) увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%.
3. Доли сегментов жилой и складской недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка.
4. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (вложения в этот сегмент показали существенное снижение на почти 70% по сравнению со значением в прошлом году до 24 млрд руб.) и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно на 46% до 10 млрд руб.
5. Инвестиции в складские активы выросли до 41,3 млрд руб., что больше годовых результатов за всю историю.
6. Доля иностранных инвесторов снизилась до 6% против 18% в 2019 году.

1. В случае реализации проинфляционного сценария существует значительная вероятность повышения ключевой ставки в третьемчетвертом кварталах 2021 года.
2. Рост ВВП в диапазоне 3%-4%.
3. Повышенное инфляционное давление в первом и втором кварталах 2021 года.
4. В Московских реалиях мировые тенденции потребуют создание нового торгового пространства, сочетающегося с отдыхом и рекреацией.
5. По мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а приоритет жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится.