Как изменялись цена жилья и объем денежной массы M2?

Руководитель аналитического департамента Клуба инвесторов Москвы Дмитрий Квачев предлагает вашему вниманию сопоставление на протяжении последних 20 лет таких двух параметров, как объем денежной массы М2 и средняя цена квадратного метра всех типов жилья в РФ. Можно выделить периоды времени, когда их поведение существенно различалось:

Первоначальный период (2000-2008 гг.) характеризовался, с одной стороны, низкой базой и быстрым ростом значения М2, и с другой стороны, тенденцией резкого роста цены квадратного метра, образующих практически линейную корреляцию.
После кризиса 2008 года в период восстановительного роста (2009-2010 гг.) денежная масса росла опережающими по отношению к цене квадратного метра темпами. При этом цена метра оставалась практически неизменной, а в целом рынок недвижимости в то время находился в состоянии стагнации.
В 2011-2019 годах денежная масса более чем удвоилась, в то время как цена квадратного метра медленно и устойчиво росла - на 52% за десятилетие. В этот период покупка недвижимости перестает быть основным инструментом для инвестирования свободных средств.
2020 и 2021 годы характеризуются ускоренным ростом цены квадратного метра по сравнению с темпами роста М2. Очевидно влияние таких факторов как меры по борьбе с пандемией и масштабные мероприятия властей по стимулированию спроса жилой недвижимости.
Чем же обусловлено такое значительное различие между перечисленными периодами?
Ответ на этот вопрос вы сможете прочесть завтра